【行业观察】商业地产的价值走向分析

2019-07-30

在金融租赁行业的资产业务工作中,部分项目有涉及房地产抵押作为增信措施,以缓释融资租赁资产项目的部分风险。一般来说, 其中涉及商业物业和工业物业较多,作为增信措施的房地产,其评估价一般是反映其在估价时点的价值,未来价值走向反映不甚明确,但鉴于我们融资租赁项目的租赁期限普遍是三到五年,有必要预测一下商业地产及工业地产的未来价值走势,利于时刻掌握抵押房地产的价值趋势,促进风险缓释措施的有效实现,保障行业的健康发展。

房地产类型分为普通住宅地产、保障性住宅地产、商业地产、工业地产及其他房地产。其中商业地产按照行业分类分为:

1、零售功能房地产(包括百货商场、商业街、超市、家居建材,以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和商业体); 

2、娱乐功能房地产(包括电影城、娱乐城、KTV);

3、餐饮功能房地产(包括大型饭店、快餐小吃、冷饮店);

4、健身服务及休闲功能房地产(包括健身中心、美容院);

5、商品批发商业地产(如上海七浦路服装批发市场);

6、居住以及办公用商业地产(如办公楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓等);

根据我们日常工作中遇到的项目,本文主要简单分析酒店物业、办公楼及已取得未建设的商业土地。

房地产具有四个基本属性,所有权、使用权、收益权和处分权,根据这四个基本权利,确定相应房地产的价值。根据房地产估价原理,估价方法有市场比较法、收益法、成本法和重置法四个比较常用的方法。其中商业地产类的估价,一般主要从其收益权的确认角度出发,即其租金收益价值对房地产价值的决定占很大比重,所以其估价一般首先以收益法考虑为主,辅助市场比较法,从其收益价值出发,根据一个合理、公允的资产回报率,概算出房地产价值。

商业地产的租金收入水平的高低,主要取决于以下三个方面:

首先,城市人口的流动性,人口变化趋势,及供需状况。 

判断一个城市是否有活力,首先要看这个城市是否有持续性的人口流入,关注人口机械增长数值数据,这个数值越大,说明人口净流入越多,代表这个城市的经济发展处于相对高速发展阶段。人口是城市活力的根本,有人口,才会有需求;有需求,才会有租房、买房,才会有交易;有交易,房子才会有流动性,才能利于变现,才能更大程度的体现和稳定房地产价值。2018 年我国大部分省份的人口情况如表一所示。对于那些严重收缩型城市,人口流失严重、产业衰退严重、经济收缩严重,这种城市的商业地产我们要审慎。

从上表中,我们可以大概依据各省份的数据,结合考虑各省重点城市的具体情况,诸如广东、重庆、四川成都、上海、天津等地的人口流入比较活跃,相对来说,其商业地产、住宅市场未来的流动性和增值保值功能,会相对比那些人口流失严重的省份及地区好很多。

其次,房地产在其城市中的具体区域。

房地产价值的首要决定因素就是区位和位置,区位位置的不同,直接影响房地产价值。一线城市的核心区域的商业地产,和四五线城市的商业地产的价值完全不可同日而语;同为上海南京西路的沿街商铺,马路两边的租金就有不小的区别,体现在房地产价值上,也就区别很大。

同时,我们还需要经过实地调研,判断一个区域二手房市场活跃度,其中一个比较有效且简单直观的方法,就是去标的房地产的周围实地观察区域内二手房中介门店的数量及当地的住宅、非住宅房地产的交易数量。中介门店越多的区域,二手房市场活跃度相对越高;交易量越大,二手房出租、出售越容易,空置期越短、空置率越低,房地产的价值及交易价值越能体现。

最后,观察房地产二手交易结构及税费。

万一作为增信措施的房地产,由于项目执行的原因,需要转让变现以收回融资租赁款,在房地产转让变现的交易过程中,会产生房地产交易税费,作为金融机构,我们最终只能实际获得税后的交易价款,所以税费率的高低,决定了最终可以取得的实际价值。 

作为租金收入,也有这个税费的问题,我们需要考量其税前和税后的租金收入情况。还要根据该区域的房地产租赁的惯例,比如,有的房产出租时,有一定时限的免租期优惠,作为实际租金收入,优惠其实就是减少了租金收入水平,应该具体考虑其对租金收入测算的影响,再综合判断该商业地产的价值。 

根据以上的分析,商业地产的价值走向趋势,需要结合其具体坐落区位,该区位的经济发展趋势,人口流动的发展趋势,再结合考察房地产未来收益价值的基础上,得出一个公允的价值趋势判断。 

根据这些基本原理出发,我们对商业地产中的几种类型的价值趋势作以下简单分析。 

一、零售及娱乐商业物业:

一般常见的零售型及娱乐型商业物业有商场、店铺、商业综合体等。受近几年来互联网电子商务的冲击,零售型商业物业的日常购物交易量受到比较大的冲击,零售企业的店铺经营收入下降明显,进而导致商业物业的空置率升高,影响物业的租金水平和租金收入。零售型商业地产的整体价值偏于走弱。高档物品销售的商业物业,受到互联网销售的影响相对较少,不过价值也在稳中稍降。商业综合体,则主要看其区位情况及人口密度,区位位于经济处于上升阶段、区域人口处于不减少的,结合良好的管理及运作,其价值保持稳定。商业综合体的价值趋势结合当地、具体区域的经济发展及定位,同趋势变化。 

二、酒店及养老地产物业:

随着经济的发展,商务活动的增多,商务住宿的需求保持增加;同时,随着居民可支配收入的增加,休闲旅游需求的增加,同时也会增加旅游住宿的需求;随着经济的发展,居民医疗保障水平的增加,人均寿命逐年增加,人口老龄化的问题越来越严重,社会对养老地产的需求未来会日益增加。满足这些住宿需求的商业物业的价值趋势,稳中有合适的上涨空间,流动人口趋于增多,经济发展重点地区及区域,及旅游重点地区的,其价值走向趋于发展,反之则判断其价值贬值。

三、餐饮物业:

餐饮类物业,随着八项规定的稳步实施,前几年的消费相对走弱,近几年消费相对保持平稳,未来的房地产价值基本趋于稳定。

四、办公楼:

去年以来的中美贸易纷争,影响了部分商业贸易,以及国家对金融市场的屡次整顿,办公楼中重要消费主体的金融及贸易办公租赁需求,近期相对较为疲软。

但经济发展的总体趋势不会变化,经济发展重点地区及区域,办公楼的价值走向趋于发展,反之则判断其价值贬值。

作为我们租赁行业而言,回归本源,主要的投资判断还是以融资租赁本身的交易结构为主,考察融资租赁项目的现金收益流量为主,在满足监管要求及风险控制要求的范围内,再实施项目的资金投放,有关房地产抵押作为增信措施只是辅助手段。

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